Незаконная смена управляющей компании без согласия собственников

Служба строительного и жилищного надзора ХМАО-Югры опубликовала разъяснение, что могут сделать собственники, если их дом хочет захватить чужая управляющая компания.

Досрочно поменять управляющую организацию можно на собрании собственников. Такая процедура предполагает уведомление о голосовании, само голосование, подведение и размещение в общедоступном месте итогов собрания. Если ничего этого не было, а протокол о выборе новой управляющей организации внезапно материализовался, то собственники могут выполнить следующие шаги:

• Ознакомиться с протоколом общего собрания на сайте ГИС ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на госуслугах и подключенный лицевой счет в ГИС ЖКХ) в разделе «Протоколы общих собраний собственников». 
• При отсутствии протокола обратиться в действующую управляющую организацию с просьбой ознакомить с копией протокола общего собрания и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в такую управляющую компанию не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания).
• Если протокола нет нигде, то надо обратиться в орган жилищного надзора, узнать, поступал ли такой протокол, приложен ли к нему бюллетень от имени собственника.
• Если обнаружится, что к протоколу приложен бюллетень собственника, который не голосовал, то надо через ГИС ЖКХ либо лично представить в орган жилищного надзора заявление о том, что собственник не участвовал в общем собрании, а прилагаемое к протоколу такого собрания решение является поддельным. Очень важно делать это максимально быстро.

Когда орган жилищного надзора будет рассматривать заявление о якобы выбранной собственниками новой управляющей компании, он пересчитает голоса с учетом поступивших заявлений собственников о неучастии в собрании.
Если кворум составит 49,99% и ниже, то орган жилищного надзора откажет во включении дома в реестр лицензий.
Если к истечению срока рассмотрения заявки кворум будет составлять 50,01% и выше, то дом перейдет под управление новой компании.

Если собственники опоздают с заявлениями, то оспорить решение собрания они смогут только в суде. В некоторых случаях в суд с заявлениями о признании недействительными решений общего собрания обращается сама жилищная инспекция. 

Чтобы обезопасить свой дом от противоправных действий мошенников рекомендуется:

• выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников;
• создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;
• использовать ГИС ЖКХ для получения информации о доме, а также для обращений в управляющую компанию и контролирующие органы.

_{По материалам Службы строительного и жилищного надзора ХМАО-Югры. В других регионах подход к собраниям может отличаться!}

Другие материалы на тему подделки протокола общего собрания:

Подделка управляющей компанией протокола общего собрания собственников (что делать)

Заявление о подделке протокола общего собрания собственников

Как правило, смена управляющей организации (далее — УО) является следствием ненадлежащего исполнения ею своих обязанностей, и процессу смены предшествует проведение общего собрания собственников.

В большинстве случаев смена УО происходит досрочно (до истечения срок действия договора управления многоквартирным домом, который не может превышать 5 лет, правда, есть возможность пролонгировать действие этого договора на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть такой договор).

В любом случае, при правильном принятии собственниками решения о смене УО все собственники должны быть об этом уведомлены инициатором общего собрания. Если этого не произошло, значит, процедура созыва общего собрания нарушена, что в свою очередь может повлечь признание результатов общего собрания собственников недействительными.

Процедура проведения общего собрания состоит из следующих этапов:

1)     Созыв собрания. Любой из собственников помещения в доме в праве инициировать общее собрание, о чем должен уведомить остальных собственников не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В уведомлении указывается форма его проведения и срок;

2)     Непосредственно общее собрание (очное – проводится одномоментно, заочное и очно-заочное проводятся на протяжении нескольких дней (недель), что зависит, в том числе от времени года (лето — период отпусков) и количества помещений в доме);

3)     Подведение итогов (подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и приложений к нему).

Самой распространенной формой общего собрания является заочная. Обычно с соблюдением всех требований ЖК РФ срок проведения такого общего собрания не должен быть менее 13-15 дней.

Если у Вас есть обоснованные сомнения в том, что общее собрание проведено с нарушением процедуры либо фактически не проводилось, необходимо выполнить следующие действия.

1)     Ознакомиться с протоколом общего собрания на сайте ГИС ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на госуслугах) в разделе «Протоколы общих собраний собственников». При отсутствии протокола обратитесь в действующую УО с просьбой ознакомить с протоколом общего собрания и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в такую УО не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания);

2)     Если протокол отсутствует на ГИС ЖКХ и у действующей управляющей организации, Вы вправе получить такую информацию в Службе жилищного и строительного надзора автономного округа по телефону ((3467) 360-130 (добавочные 5031, 5032, 5033, 5036, 5037) (либо путем ознакомления с информацией о поданных заявках о смене УО на официальном сайте Службы в сети интернет в подразделе «Информация о заявках на смену УК» раздела «Лицензирование», либо направлением запроса через электронный сервис «Написать обращение» сайта ГИС ЖКХ). Такая информация может быть получена также и от соседей («домовые» чаты в популярных мессенджерах получили широкое распространение).

3)     После ознакомления с протоколом и при условии, что к нему приложено «ваше» решение, необходимо направить в Службу через ГИС ЖКХ либо лично в территориальный отдел инспектирования (в таком случае при подаче заявления работнику Службы, принимающему заявление, необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий Вашу личность, это необходимо для идентификации подателя заявления с лицом, указанным в качестве заявителя) заявление о том, что Вы не участвовали в общем собрании, а прилагаемое к протоколу такого собрания решение является поддельным.

Все указанные действия необходимо совершить в максимально короткий срок после того, как Вы узнали о проведении общего собрания.

Поступление обращений, общее количество которых будет указывать на отсутствие кворума (менее 50% от общего количества собственников мкд) позволят органу государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом на самостоятельное обращение в суд обладает любой собственник помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч.6 ст.46 ЖК РФ).

Чтобы обеспечить надлежащее управление многоквартирным домом и обезопасить свою собственность от противоправных действий мошенников рекомендуем:

— выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает  знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161.1 ЖК РФ);

— создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;

— по максимуму использовать ресурсы ГИС ЖКХ для проведения общих собраний собственников, для получения информации о Вашем доме, а также для обращений в управляющую компанию и контрольные органы.

Смена управляющей компании: законные основания и правовые последствия

Незаконная смена управляющей компании похожа на коммунальную революцию, которая, как показывает история, рискует перейти в гражданскую войну между соседями и предпринимателями. Полем битвы становятся подъезды, подвалы, чердаки и придомовая территория многоквартирного дома. В ситуации безвластия, когда одна компания уже считает территорию своей, а прежняя УК не спешит уходить, возникает правовой вакуум. Приходят двойные «платёжки», копятся долги, а приступать к текущему ремонту, уборке и вывозу мусора никто не спешит, пока не будет определено, кто в доме хозяин.

«Сменить управляющую компанию на новую, и выступить против прежней, можно только путем проведения специального собрания жильцов. Необходимо соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Для этого более подробно разобраться с данным вопросом. Желание сменить ненавистную УК может быть вызвано необходимостью улучшения управления многоквартирным домом и невыполнением договорных обязательств, заключенных между сторонами ранее», — говорит адвокат по гражданским делам Роман Максимович

Жилищный кодекс предполагает проведение выборов. Для этого инициативная группа жильцов предупреждает соседей, указывает дату проведения собрания и оповещает о повестке дня. Каждый имеет право голоса и возможность предложить любую УК, обосновав свою позицию. При этом действующая управляющая компания должна быть уведомлена о проведении подобного схода, а её представителей, если будет сочтено возможным, тоже позовут.

«Сам процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным кодексом. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов и большинством голосов. Решение вносится в протокол, после чего заключается договора с новой УК. Важно заметить, что право на объявление собрания обладает старший по дому, им не может быть сторонний гражданин, только прописанный жилец», — поясняет адвокат по гражданским делам Роман Максимович

Нового «старосту», именуемого также «старшим» или «главным» по дому, тоже можно переизбрать. Его согласия для проведения собрания не требуется, а вот формальности, описанные выше, необходимо соблюсти: объявление, голосование и протокол. Совещание жильцов может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме, путём опроса инициативной группой и поквартирного обхода.

«В собрании обязательно должны принять участие не менее половины жильцов. В противном случае оно будет считаться недействительным. «За» должно проголосовать более 50 процентов из числа собравшихся. Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, кто и каким образом будет осуществлять управление домом. Если передача состоялась без ведома соседей, то это уже повод для обращения суд, прокуратуру или жилищную инспекцию для признания таких действий незаконными, и отмены решения», — резюмирует адвокат по гражданским делам Роман Максимович

07.09.2021

Как правило, смена управляющей организации (далее — УО) является следствием ненадлежащего исполнения ею своих обязанностей, и процессу смены предшествует проведение общего собрания собственников.

В большинстве случаев смена УО происходит досрочно (до истечения срок действия договора управления многоквартирным домом, который не может превышать 5 лет, правда, есть возможность пролонгировать действие этого договора на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть такой договор).

В любом случае, при правильном принятии собственниками решения о смене УО все собственники должны быть об этом уведомлены инициатором общего собрания. Если этого не произошло, значит, процедура созыва общего собрания нарушена, что в свою очередь может повлечь признание результатов общего собрания собственников недействительными.

Процедура проведения общего собрания состоит из следующих этапов:

1)     Созыв собрания. Любой из собственников помещения в доме в праве инициировать общее собрание, о чем должен уведомить остальных собственников не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В уведомлении указывается форма его проведения и срок;

2)     Непосредственно общее собрание (очное – проводится одномоментно, заочное и очно-заочное проводятся на протяжении нескольких дней (недель), что зависит, в том числе от времени года (лето — период отпусков) и количества помещений в доме);

3)     Подведение итогов (подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и приложений к нему).

Самой распространенной формой общего собрания является заочная. Обычно с соблюдением всех требований ЖК РФ срок проведения такого общего собрания не должен быть менее 13-15 дней.

Если у Вас есть обоснованные сомнения в том, что общее собрание проведено с нарушением процедуры либо фактически не проводилось, необходимо выполнить следующие действия.

1)     Ознакомиться с протоколом общего собрания на сайте ГИС ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на госуслугах) в разделе «Протоколы общих собраний собственников». При отсутствии протокола обратитесь в действующую УО с просьбой ознакомить с протоколом общего собрания и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в такую УО не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания);

2)     Если протокол отсутствует на ГИС ЖКХ и у действующей управляющей организации, Вы вправе получить такую информацию в Службе жилищного и строительного надзора автономного округа по телефону ((3467) 360-130 (добавочные 5031, 5032, 5033, 5036, 5037) (либо путем ознакомления с информацией о поданных заявках о смене УО на официальном сайте Службы в сети интернет  в подразделе «Информация о заявках на смену УК» раздела «Лицензирование», либо направлением запроса через электронный сервис «Написать обращение» сайта ГИС ЖКХ). Такая информация может быть получена также и от соседей («домовые» чаты в популярных мессенджерах получили широкое распространение).

3)     После ознакомления с протоколом и при условии, что к нему приложено «ваше» решение, необходимо направить в Службу через ГИС ЖКХ либо лично в территориальный отдел инспектирования (в таком случае при подаче заявления работнику Службы, принимающему заявление, необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий Вашу личность, это необходимо для идентификации подателя заявления с лицом, указанным в качестве заявителя) заявление о том, что Вы не участвовали в общем собрании, а прилагаемое к протоколу такого собрания решение является поддельным.

Желательно все указанные действия совершить в максимально короткий срок после того, как Вы узнали о проведении общего собрания.

Если до рассмотрения заявки новой УО поступят заявления, достаточные для снижения кворума до 49,99% и ниже, Службой будет принято решение об отказе во включении Вашего дома в реестр лицензии новой УО. Если ко дню истечения срока на рассмотрения заявки кворум будет составлять 50,01% и выше, Службой будет принято решение об удовлетворении заявки и переводе Вашего дома в новую управляющую организацию.

При поступлении после принятия решения об удовлетворении заявки новых обращений, общее количество которых позволит снизить кворум  до 49,99% и ниже, признание результатов общего собрания для отмены удовлетворенной ранее заявки возможно только через суд.

Правом на самостоятельное обращение в суд обладает любой собственник помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч.6 ст.46 ЖК РФ).

При поступлении в Службу обращений, общее количество которых позволит снизить кворум общего собрания до 49,99% и ниже, при условии, что на основании такого решения ранее была удовлетворена заявка УО на включение дома в ее лицензию, Службой будет подано соответствующее заявление в суд о признании результатов общего собрания собственников недействительным.

Чтобы обеспечить надлежащее управление многоквартирным домом и обезопасить свою собственность от противоправных действий мошенников рекомендуем:

— выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает  знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161.1 ЖК РФ);

— создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;

— по максимуму использовать ресурсы ГИС ЖКХ для проведения общих собраний собственников, для получения информации о Вашем доме, а также для обращений в управляющую компанию и контрольные органы.

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Порядок действий собственников помещений в многоквартирном доме при смене управляющей организации без их согласия

10 сентября 2021

Как правило, смена управляющей организации (далее — УО) является следствием ненадлежащего исполнения ею своих обязанностей, и процессу смены предшествует проведение общего собрания собственников.

В большинстве случаев смена УО происходит досрочно (до истечения срок действия договора управления многоквартирным домом, который не может превышать 5 лет, правда, есть возможность пролонгировать действие этого договора на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть такой договор).

В любом случае, при правильном принятии собственниками решения о смене УО все собственники должны быть об этом уведомлены инициатором общего собрания. Если этого не произошло, значит, процедура созыва общего собрания нарушена, что в свою очередь может повлечь признание результатов общего собрания собственников недействительными.

Процедура проведения общего собрания состоит из следующих этапов:

1)     Созыв собрания. Любой из собственников помещения в доме в праве инициировать общее собрание, о чем должен уведомить остальных собственников не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В уведомлении указывается форма его проведения и срок;

2)     Непосредственно общее собрание (очное – проводится одномоментно, заочное и очно-заочное проводятся на протяжении нескольких дней (недель), что зависит, в том числе от времени года (лето — период отпусков) и количества помещений в доме);

3)     Подведение итогов (подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и приложений к нему).

Самой распространенной формой общего собрания является очно-заочная. Обычно с соблюдением всех требований ЖК РФ срок проведения такого общего собрания не должен быть менее 13-15 дней.

Если у Вас есть обоснованные сомнения в том, что общее собрание проведено с нарушением процедуры либо фактически не проводилось, необходимо выполнить следующие действия.

1)     Ознакомиться с протоколом общего собрания на сайте ГИС ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на госуслугах) в разделе «Протоколы общих собраний собственников». При отсутствии протокола обратитесь в действующую УО с просьбой ознакомить с протоколом общего собрания и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в такую УО не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания);

2)     Если протокол отсутствует на ГИС ЖКХ и у действующей управляющей организации, Вы вправе получить такую информацию в государственной жилищной инспекции Брянской области путем запроса информации о поданных заявках о смене УО. Такая информация может быть получена также и от соседей («домовые» чаты в популярных мессенджерах получили широкое распространение).

3)     После ознакомления с протоколом и при условии, что к нему приложено «ваше» решение, необходимо направить в инспекцию через ГИС ЖКХ либо лично (в таком случае при подаче заявления в приемной инспекции, необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий Вашу личность, это необходимо для идентификации подателя заявления с лицом, указанным в качестве заявителя) заявление о том, что Вы не участвовали в общем собрании, а прилагаемое к протоколу такого собрания решение является поддельным.

Желательно все указанные действия совершить в максимально короткий срок после того, как Вы узнали о проведении общего собрания.

Если до рассмотрения заявки новой УО поступят заявления, достаточные для снижения кворума до 49,99% и ниже, инспекцией будет принято решение об отказе во включении Вашего дома в реестр лицензии новой УО. Если ко дню истечения срока на рассмотрения заявки кворум будет составлять 50,01% и выше, инспекцией будет принято решение об удовлетворении заявки и переводе Вашего дома в новую управляющую организацию.

При поступлении после принятия решения об удовлетворении заявки новых обращений, общее количество которых позволит снизить кворум  до 49,99% и ниже, признание результатов общего собрания для отмены удовлетворенной ранее заявки возможно только через суд.

Правом на самостоятельное обращение в суд обладает любой собственник помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч.6 ст.46 ЖК РФ).

Чтобы обеспечить надлежащее управление многоквартирным домом и обезопасить свою собственность от противоправных действий мошенников рекомендуем:

— выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает  знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161.1 ЖК РФ);

— создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;

— по максимуму использовать ресурсы ГИС ЖКХ для проведения общих собраний собственников, для получения информации о Вашем доме, а также для обращений в управляющую компанию и контрольные органы.