Наниматель и арендатор в чем разница

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия .

1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды . Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды . При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора. Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно .

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Автор статьи:

Кто может выступать в роли арендодателя

Арендодателем может быть только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное на это собственником или законом. Кроме того, собственник имущества может передать право сдачи в аренду другому лицу по доверенности.

Финансовые обязательства нанимателя

Наниматель, занимая жилье в аренду, обязуется выполнять определенные финансовые обязательства перед собственником. Они включают в себя следующее:

• Оплата месячной арендной платы. Наниматель обязан ежемесячно оплачивать сумму, указанную в договоре аренды, в установленный срок. Однако, иногда наличие задолженностей по оплате может являться основанием для расторжения договора.
• Оплата коммунальных услуг. Наниматель несет ответственность за оплату коммунальных услуг, включая электричество, воду, отопление и прочее. Обычно, такие платежи не включены в арендную плату и выплачиваются отдельно, на основании показаний счетчиков.
• Страхование имущества. В некоторых случаях, собственник жилья может потребовать от нанимателя заключить страховой договор на имущество, находящееся в аренде. Это позволяет обезопасить собственника в случае повреждения или утраты имущества.
• Возврат имущества в исходном состоянии. По окончании срока аренды, наниматель обязан возвратить жилье в состоянии, сходном с исходным. Это означает, что наниматель несет ответственность за устранение повреждений и сохранение имущества в надлежащем состоянии.

Выполнение финансовых обязательств нанимателя является ключевым аспектом успешного и гармоничного арендного отношения с собственником жилья.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Читайте также: Владельцы квартир в Москве стали чаще отказывать желающим снять жилье

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем.

Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.

После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё.

В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить. Выбрать другого жильца просто так у него не получится.

Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца.

После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи.

Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи. Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению.

Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма. Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо.

Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения.

Какие лица могут выступать в роли арендодателя

Если говорить о возможных лицах, которые могут выступать в роли арендодателя, то чаще всего речь идет о собственниках недвижимости. Однако сдача в аренду может производиться и лицами на основании закона.

Суть и особенности роли наемодателя

Существуют различные особенности и ответственности наемодателя:

• Поиск и отбор персонала. Одной из основных задач наемодателя является подбор квалифицированных и опытных специалистов, которые смогут эффективно выполнить поставленные задачи. На этом этапе наемодатель обычно анализирует резюме, проводит собеседования и оценивает профессиональные навыки кандидатов.
• Заключение трудовых договоров. После выбора кандидата на работу наемодатель заключает с ним трудовой договор, в котором должны быть четко прописаны условия работы, права и обязанности сторон.
• Обеспечение рабочих условий. Наемодатель должен создать оптимальные условия для работы сотрудников, включая предоставление необходимого оборудования, инструментов, рабочего пространства и доступа к информационным ресурсам.
• Организация процесса работы. Наемодатель отвечает за планирование и организацию рабочего процесса, разработку задач, распределение ресурсов и контроль за выполнением поставленных задач.
• Обеспечение безопасности и социальной защиты. Наемодатель должен предпринимать все необходимые меры для обеспечения безопасности и защиты трудовых прав сотрудников, а также выплачивать заработную плату, предусмотренную трудовым договором.

Успешная деятельность наемодателя требует внимательности к деталям, хорошего планирования и умения управлять рабочим процессом. Только таким образом можно создать рабочую команду, способную достичь высоких результатов и обеспечить успешное развитие бизнеса.

Особенности аренды земельных участков

Вопрос аренды земель сельхозназначения регулируется законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли сельхозназначения – это категория земельных участков, расположенных за границами муниципального образования населенного пункта и используемых для целей сельхозназначения. Арендаторы земельных участков – это лица, которые распоряжаются земельными участками на основании договора аренды.

В соответствии с законом, для предоставления в аренду участка из земель сельхозназначения требуется положительное решение, принятое 51% участников собрания по общей долевой собственности. У земель сельхозназначения, как правило, очень много совладельцев, поэтому вопрос о передаче участка решается общим собранием собственников. Собственники, которые не присутствовали или проголосовали против передачи участка в аренду, имеют право на выдел своей доли в натуре.

Договор аренды земель должен содержать все существенные условия, в том числе площадь участка, категорию, а также сведения о его границах. Если не будет указано, что участок замежован, т. е. имеет четкие установленные границы и координаты, договор аренды могут признать недействительным. Предельный срок аренды земель данной категории – 49 лет, по истечении которого действие договора прекращается.

Что имеет право делать наниматель?

Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма. Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Наниматель по договору найма вправе:

1. Владеть и пользоваться жильем – ст. 672 ГК РФ.
2. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
3. Продолжать пользоваться жильем даже при переходе права собственности от одного лица к другому – ст. 675 ГК РФ.
4. Требовать от нанимателя привести жильё в пригодное для жизни состояние – ст. 676 ГК РФ.
5. Вселять в жильё любых граждан с согласия собственника – ст. 679 ГК РФ.
6. Вселять в жильё несовершеннолетних без согласия собственника.
7. С согласия наймодателя производить реконструкцию и переустройство жилья.
8. В преимущественном порядке продлить соглашение о найме – ст. 684 ГК РФ.
9. Расторгнуть соглашение с обязательным предупреждением собственника за 3 месяца.
10. Расторгнуть соглашение в судебном порядке, если в нем невозможно жить из-за отсутствия благоустройства не по вине нанимателя.

В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.

Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.

Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он.

Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам. Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта.

Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения? За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте. Капитальный ремонт оплачивает наймодатель.

За содержание помещения может платить как один, так и другой. Все в этом случае будет зависеть напрямую от условий договора социального или коммерческого найма.