Правила купли продажи квартиры

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Структура договора купли-продажи и порядок составления

Особых требований к составлению ДКП недвижимости законодательством не предъявляется. При его подготовке обычно опираются на основные правила делопроизводства. Договор купли-продажи квартиры состоит из 3-х элементов:

• преамбула;
• условия (существенные и дополнительные);
• данные и подписи сторон.

Соглашение начинают составлять с его названия, даты и места заключения сделки. Затем указывают наименование сторон, их основные реквизиты и делают ссылка на то, что субъекты согласовали прописанные в документе положения.

Следующая часть – условия. Их отражают сплошным текстом или делят на пункты. Независимо от структуры, ДКП в обязательном порядке включают описание предмета сделки и стоимость квартиры.

Заключительный элемент – реквизиты и подписи сторон. Обычно, с одной стороны страницы указывают данные продавца, а с другой – покупателя. Субъекты ставят подпись и расшифровку под соответствующим столбцом.

Образец договора

При составлении документа можно опираться на шаблон подобного договора. Это поможет избежать допущения ошибок и неприятных последствий.

Стандартный договор-купли продажи выглядит следующим образом:

• название документа;
• дата, место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет;
• цена, порядок расчетов;
• условия передачи квартиры и перехода права собственности на нее;
• права и обязанности сторон;
• ответственность субъектов;
• обстоятельства непреодолимой силы;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляют в нескольких экземплярах, по число участников сделки плюс один для регистрирующего органа.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

1. Реквизитах паспортов сторон спора;
2. Прошении о выделении доли в натуре;
3. Основаниях выставления требований;
4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

• описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
• полную информацию о покупателе и продавце;
• стоимость предмета договора;
• порядок проведения расчетов;
• срок, который устанавливается для передачи квартиры;
• согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

• сроки оплаты;
• состояние квартиры;
• дата передачи объекта покупателю;
• сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
• штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Читайте также: Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

• единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

• кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

• подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

• если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

Сроки регистрации

Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

• семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

• девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

• если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

Госпошлина

За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.