Как облагается налогом продажа квартиры

В некоторых случаях продажа недвижимости (после владения ей в течение определенного времени) может быть освобождена от уплаты налога. Это может произойти по различным причинам, включая наследование недвижимости, проживание в ней в течение определенного периода.

Одной из основных причин освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости является наследование. Если вы унаследовали недвижимость после смерти родственника или другого лица, то продажа этой недвижимости может быть освобождена от уплаты налога. Однако в этом случае необходимо убедиться, что вы соответствуете всем требованиям и условиям, установленным законодательством.

Еще одной ситуацией, когда не нужно платить налог с продажи недвижимости, является проживание в ней в течение определенного периода. Для каждой ситуации сроки владения недвижимостью для продажи без налогов свои. Например, если вы использовали квартиру или дом как основное место жительства в течение 5 лет после приобретения или в течение 3 лет после наследования, то при продаже этой недвижимости вы можете быть освобождены от уплаты налога.

Если недвижимость продается по той же цене, что и покупается. Здесь собственник жилья не получает дохода, поэтому уплачивать налог не требуется. Это же правило касается и продажи недвижимости ниже цены покупки. Однако в такой ситуации недвижимость должна продаваться по цене не ниже 70 % от ее кадастровой стоимости.

Существуют также программы налогового кредита, которые предоставляют возможность освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости. Эти программы могут быть доступны для определенных категорий граждан, таких как ветераны или люди с ограниченными доходами.

Таким образом, существует несколько случаев, когда не нужно платить налог с продажи недвижимости. Однако перед принятием решения необходимо тщательно изучить все условия и требования, чтобы избежать возможных штрафов и проблем с налоговыми органами.

В каких ситуациях можно продать квартиру без налога

При продаже жилья надо платить налог, согласно Налоговому кодексу РБ. Только в четырех ситуациях хозяин недвижимости избегает уплаты:

1. Когда недвижимость продается первый раз за последние пять лет;
2. Продается другой тип недвижимости;
3. Если собственник проживает за границей более 183 дней в течение одного календарного года;
4. Продаваемая недвижимость передана по наследству.

В остальных ситуациях продать квартиру без налога не получится.

Дополнительно учитываем, что граждане не обязаны уплачивать налог в :

• Совершенных сделках с возмездным отчуждением имущества, переданным по наследству;
• Заключенных сделках возмездного отчуждения имущества между физическими лицами, которые состоят в отношениях близкого родства, подопечными, опекунами или попечителями.

В случае, если зарегистрированный договор купли-продажи связан с предпринимательской деятельностью, то в этом случае уплатить подоходный налог придется.

Как не платить налог с продажи квартиры

Осознав факт, что после реализации жилья придется уплачивать установленные Налоговым кодексом 13%, собственники ищут законные пути избежать процесса. К счастью, существует доступные методы исключить необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости:

• Оформление дарственной на родственника , у которого за последнюю пятилетку отсутствует совершение подобных сделок;
• Использование налогового вычета – способ, помогающий снизить налог с продажи квартиры путем предоставления бумаг об инвестировании денег в строительство, ремонт, приватизацию или приобретение нового жилья, а также погашения кредита. Кроме этого, заблаговременно подготавливаем документы о факте затрат на перечисленные расходы для налоговой инспекции.

В попытках избежать уплаты налогов, стороны сделки в договоре купли-продажи прописывают меньшую стоимость покупки. Как минимум, это прямое экономическое преступление, предусматривающее арест, штраф или ограничение свободы на срок до 3 лет. И, как максимум, невозможность вернуть истинную сумму от продавца в случае аннулирования сделки. Поэтому, если условно прописать в договоре купли-продажи сумму в 30 000 долларов, а по факту продать квартиру за 55 000, то разницу в 25 000 покупателю не вернут при аннулировании сделки.

Сроки уплаты налога с продажи недвижимости

После продажи физическим лицом недвижимости, находящейся в его собственности менее 3 лет, об этом нужно сообщить в налоговую службу. Для этого в ИФНС по месту жительства подается декларация 3-НДФЛ. В ней нужно указать полученный доход и расходы, влияющие на размер налогооблагаемой базы. Подается декларация на следующий год, в период с 1 января по 30 апреля. К декларации прикладываются подтверждающие документы:

• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий получение денег (расписка в получении денег или банковская выписка);
• документы, подтверждающие понесенные расходы.

После проверки документов специалист налоговой службы сообщит об этом и подтвердит сумму начисленного налога. Срок уплаты налога с продажи недвижимости – до 15 июля того года, когда была подана декларация. Это крайний срок перечисления налога, его можно погасить и раньше.

Юридические лица отчитываются и уплачивают налог с продажи недвижимости в сроки, предусмотренные налоговым кодексом для их систем налогообложения.

ИТОГИ

В налоговом кодексе РФ не предусмотрен отдельный налог с продажи недвижимости. Он рассчитывается так же, как и налог с любого другого дохода. Его ставка зависит от статуса налогоплательщика:

• физические лица уплачивают 13 % НДФЛ;
• организации и ИП на ОСНО – 20 % налога на прибыль и 20 % НДС;
• организации и ИП на УСН (налогооблагаемая база – доходы) – 6 %;
• организации и ИП на УСН (налогооблагаемая база – доходы минус расходы) – 15 %.

Важно это понимать при продаже недвижимости и производить перечисления налога с доходов от продажи недвижимости в сроки, прописанные в Налоговом Кодексе РФ.

Имущественный вычет как способ уменьшения подоходного налога

Гражданин, который обязан по ставке 13% перечислить подоходный налог с реализации части жилого помещения, вправе использовать имущественный вычет (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК). Это означает, что он может законно уменьшить базу НДФЛ одним из двух доступных способов:

• уменьшить налогооблагаемую выручку от продажи доли жилья на сумму, не превышающую 1 млн рублей;
• уменьшить налогооблагаемые поступления от реализации части квартиры на величину подтвержденных затрат, обусловленных приобретением этой части.

Пример уменьшения базы НДФЛ на величину издержек

В 2017 году человек купил 1/3 квартиры за 4 млн рублей. В 2019 году он её продал за 5 млн рублей. Он вправе сократить налоговую базу на 1 млн рублей, но уменьшение облагаемого дохода (5 млн) на подтвержденные затраты (4 млн) является для него более выгодным вариантом. База НДФЛ составит 1 млн рублей (от 5 млн отнять 4 млн). Сумма НДФЛ – 130 тыс рублей (13% от 1 млн).

Если доли выделялись после покупки жилья, а одна из этих долей продается, вычет рассчитывается пропорционально общей стоимости приобретения данного жилья. К примеру, если жилплощадь купили за 6 млн рублей, а её выделенную часть, равную 1/3 актива, решили продать, НДФЛ-вычет при продаже этой доли составит 2 млн рублей.

Пример уменьшения базы НДФЛ на 1 млн рублей

Такой вариант окажется подходящим, если нужно уплатить НДФЛ, но издержки на приобретение актива подтвердить не получается. Подобная ситуация может возникнуть, если часть квартиры была получена продавцом вследствие дарения, наследования или приватизации.

Например, в июле 2016 года близкий родственник подарил физлицу 1/4 квартиры. Гражданин, конечно, мог бы её реализовать после июля 2019 года и избежать уплаты НДФЛ, но появился выгодный покупатель. Сделку купли-продажи оформили в феврале 2019 года (доля пребывала в собственности менее 3 лет). Цена договора – 2.5 млн рублей. При данных обстоятельствах продавец может уменьшить базу НДФЛ на 1 млн рублей, поскольку вычет в сумме издержек приобретения здесь применить не получится. База НДФЛ – 1.5 млн рублей. Сумма налога – 195 тыс рублей (13% от 1.5 млн).

Как снизить налог с апартаментов

Снизить НДФЛ при продаже апартаментов возможно двумя законными способами (ст. 220 НК РФ):

• Использовать налоговый вычет и уменьшить доход на 250 тыс. рублей;
• Уменьшить доход на расходы. Способ допустим при документальном подтверждении расходов на приобретение.

Разберем оба варианта подробнее.

При продаже обращайте внимание, истек ли минимальный срок владения. Если недвижимость в собственности менее 3 или 5 лет, то потребуется уплатить налог. В этом случае обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем законно снизить НДФЛ и за 2 дня заполним за вас налоговую декларацию.

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Налоговый вычет в 250 тыс. рублей

При продаже жилой недвижимости разрешается использовать вычет по НДФЛ в размере 1 млн рублей. Однако апартаменты не считаются жильем, и налоговый вычет при их продаже составляет 250 тыс. рублей. Продавая нежилое помещение, получится уменьшить доход на указанную сумму и заплатить 13% с остатка.

Пример

Сидоров продал апартаменты за 1 250 000 руб. Теперь он должен заплатить 13% с этой суммы. Используя вычет в 250 тыс. рублей, он уменьшит доход и заплатит 13% с остатка — с 1 млн рублей (1 250 000 – 250 000). В итоге сумма к уплате составит 130 тыс. рублей.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета возможно уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов, связанных с покупкой имущества. Расчет налога производится с разницы между суммой дохода и расходов.

Пример

Орлов два года назад купил апартаменты за 2 млн руб., а продал их за 2,5 млн руб. Если он использует вычет, то 13% придется платить с 2 250 тыс. рублей (2 500 000 – 250 000). Но у Орлова есть платежные документы на ранее произведенные расходы на приобретение этой недвижимости. Он уменьшает доход на сумму расходов и будет платить налог с 500 тыс. рублей (2 500 000 – 2 000 000).

Даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы налог при продаже апартаментов физическим лицом равен нулю, декларация 3-НДФЛ все равно подается. При освобождении от уплаты налога из-за истекшего срока владения подавать декларацию не нужно.

Пример

Соколов купил апартаменты год назад за 3 млн рублей и продал за ту же цену. Используя расходы, он снизит налог до нуля. Но Соколов все равно обязан предоставить декларацию в налоговую инспекцию.