Можно ли продать квартиру собственнику без согласия прописанных

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.

Нюансы выписки близких родственников

Сразу же скажем о том, что в законодательной базе определено, что есть граждане, которые имеют право на проживание в помещении, например, законная супруга и ребенок. Если брак сохранен, то осуществить процесс принудительной выписки будет невозможно. Если брак расторгнут, а собственником квартиры является супруг, то в данном случае выписка в принудительном формате осуществляется достаточно быстро. После чего, можно будет осуществить процесс реализации. Также определенные сложности могут возникнуть в случае, когда в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. В данном случае лучше всего обратиться к юристу за консультацией.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно посредством оформления данной перепланировки, и осуществления восстановления всех документов, чтобы технический план квартиры…

Можно ли продать квартиру если она не приватизирована? Если квартира не приватизирована, то осуществить ее продажу будет невозможно. В соответствии с установленными нормами законодательства, не приватизированная квартира является…

Как получить квартиру бесплатно? Получить квартиру бесплатно можно посредством осуществления приватизации. Приватизационные действия потребуют от вас определенных инвестиций денежных средств, тем не менее, вы…

Можно ли аннулировать договор купли продажи? Договор купли-продажи можно аннулировать в случаях, которые определены статьей 450 ГК РФ. В соответствии с установленными нормами законодательства, осуществить отмену договора…

Как собственник жилья может выписать прописанного?

Делается это очень просто — собственник квартиры может подать в ФМС документ, подтверждающий факт развода, и выписать из квартиры прописанного в ней супруга.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Гражданин купил квартиру и при оплате жилищно-коммунальных услуг выяснил, что в квартире прописаны другие лица. Даже если они не проживают и не претендуют на жилье, факт регистрации значительно увеличивает сумму коммунальных платежей. Выписать можно только по заявлению зарегистрированного лица или по решению суда.

Важно! Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением подается в районный суд по месту регистрации заявителя. Государственная пошлина составит 300 руб.

Если прописанный проживает в квартире или заявляет о желании проживать, вопрос о выселении также решается через суд. В случае если ответчик утратил право на пользование квартирой – иск будет удовлетворен.

Но законом предусмотрен ряд обстоятельств, препятствующих прекращению права пользования жилым помещением:

• по решению суда право на проживание может быть сохранено на определенный срок, если у лица нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд определяет срок, исходя из обстоятельств по каждому конкретному делу, он может быть продлен судом;
• также суд в большинстве случаев сохраняет право проживания в квартире лиц, которым собственник выплачивает алименты;
• право пользования сохраняется за лицами, давшими согласие на приватизацию без своего участия. При этом прекратить право пользования новых собственников, купивших такую квартиру, на сегодня также невозможно (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14);
• гражданин проживает на основании завещательного отказа в течение срока, который определил наследодатель. Как правило, срок – всю жизнь;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вправе пользоваться квартирой;
• лицо, выплатившее пай в кооперативную квартиру, даже в случае отсутствия регистрации;
• несовершеннолетние, оставшиеся без родительского ухода и опекунства, пока им не будет предоставлено другое жилье, не ухудшающее их положение.

Если гражданин, проживающий в квартире, не платит за коммунальные услуги, систематически нарушает права других проживающих лиц и портит квартиру, что способствует ее разрушению, то возникает право выселения такого лица по решению суда без права предоставления другого жилья.

Для этого до подачи иска в суд нужно в письменном виде попросить таких граждан сняться с учета добровольно, указав срок. И пояснить, что после его истечения будет подано исковое заявление о принудительном выселении.

При рассмотрении заявления суд в обязательном порядке проверит наличие оснований у зарегистрированного лица на право пользования квартирой.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом

Купив квартиру с прописанными гражданами, сначала необходимо попросить их выписаться в добровольном порядке.

В случае отказа или невозможности установить их местонахождение нужно подать иск о прекращении права пользования жилым помещением.

В случае отказа суда удовлетворить иск нужно искать основания для признания договора недействительным.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учета:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить квартиру в собственность?

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.

Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:

• дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней;
• если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа;
• если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.

Уведомление должно направляться только в письменном виде. Это требуется для того, чтобы иметь возможность доказать этот факт в суде.

В уведомлении должны содержаться следующие пункты:

• подробное описание всех условий продажи;
• указание стоимости доли;
• предложение другим собственникам воспользоваться правом преимущества на оформление покупки либо подписанием отказа от доли.

Важный момент! В тексте уведомления не указываются данные продавца. Эта информация не имеет юридического значения для документа.

Законом не запрещено установление даты принятия решения более месяца. Это нужно прописать в уведомлении. Если срок не будет прописан, автоматически он считается как 30 дней. Владелец остальной доли может не ждать 30 дней, а сразу оформить отказ в письменной форме. В таком случае не потребуется ждать месяц, а можно оформлять сделку ранее.

Многих владельцев интересует вопрос о том, могут ли они совершить сделку купли-продажи, если дольщики не дали никакого ответа. По закону у остальных собственников есть 30 дней на принятие решения. Если по завершении этого срока ответ от уведомленных граждан не поступает, владелец доли может продавать часть, находящуюся в его собственности.

Если один из владельцев выразил желание приобрести долю, дальнейшие условия сделки должны обсуждаться только с ним.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

Когда можно выписать человека из квартиры

Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.

По суду можно выписать человека из квартиры, если:

• прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
• человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
• у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
• человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
• прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.

Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:

• наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
• суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
• наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
• наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.

Можно ли выписать родственников. Разъяснение партнера юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилла Гавриличева:

— Выписка родственника из квартиры — обыденная с точки зрения закона процедура. Независимо от степени родства владелец квартиры может выписать родственника, если тот в данной квартире не проживает или не является более членом семьи. Аналогично происходит со взрослыми детьми. Если совершеннолетние дети владельца длительное время не проживают в квартире и не планируют там проживать, то можно их выписать, в том числе принудительно.

Но зачастую проблема выписать человека состоит в том, что юридически ему будет негде жить после снятия с регистрации. И если не будет представлено доказательств, что у родственника или детей есть другое место жительства, суд может отказать заявителю в принудительном снятии родственников с регистрации.

Как выписать человека из квартиры при смене собственника?

Для того, чтобы собственник смог выписать из принадлежащего ему жилого помещения зарегистрированного в нем человека, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением «о признании утратившим права пользования жилым помещением».