Покупка квартиры если она в ипотеке

Каждый заемщик, независимо от того к какой категории он относится, проходит все этапы оформления ипотечного кредита последовательно, пошаговая инструкция схожа для всех.

Выбор банка

Независимо от того, к какой категории граждан вы принадлежите (льготной или нет), нужно определиться с банком в который нужно будет подавать документы. Если в ипотечный кредит берут на новостройку, как правило, застройщик уже сотрудничает с определенным списком финансовых организаций, среди которых предстоит выбрать лучшую для вас. Если ипотека оформляется на вторичное жилье, выбор становится немного больше и подавать заявку можно в любую финансовую организацию, которая предлагает хорошую ставку и вызывает неоспоримое доверие. Ключевое значение при выборе для заемщика должно быть в процентной ставке.

ВАЖНО: Ипотека — это долгосрочный кредит. Чем выше процентная ставка банка, тем больше будет итоговая переплата. Это существенно важный вопрос, который должен фигурировать на первом месте в списке запросов клиента.

Чтобы определиться с выбором, помогут калькуляторы, которые предусмотрены непосредственно на сайтах кредиторов или объединенные системы, помогающие выбирать из нескольких наилучший вариант. Это будет лишь предварительная информация, определяться с окончательным выбором надо после посещения офисов тех финансовых организаций, которые больше всего приглянусь.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Если Вы работаете официально и компания-работодатель производит расчет заработной платы с помощью банковской карты, то в финансовой организации, которой принадлежит эта карта, процентная ставка может быть ниже, так как вы являетесь там зарплатным клиентом.

Подача заявки на ипотеку

Для начала надо собрать пакет документов, который необходим банку для принятия решения. Список, который будет необходим именно Вам уточните у менеджера, чтобы не тратить время на лишение сборы и принести сразу все, что необходимо.

После предоставления бумаг, на месте составляется заявление на ипотечное кредитование, которое содержит информацию из предоставленных бумаг и со слов клиента. Еще один вариант — подать заявку можно через интернет, с помощью формы на сайте кредитора или сайта, объединяющего несколько программ. Решение, которое будет получено далеко не окончательное, но послужит мотивацией для выбора финансовой организации.

Положительный ответ, который придет от банка после посещения офиса и предоставления документов — уже большой шаг на пути к покупке собственного жилья. После первоначального решения финансисты предоставляют предварительный график платежей, процентную ставку, на которую может рассчитывать клиент, определяет сумму первоначального взноса и тело кредита. После получения этих данных Вы можете строить планы по выбору апартаментов или отказаться, если не устраивает процент или сумма.

ВАЖНО: Не рекомендуется подавать заявки одновременно в несколько банков, только в крайнем случае, если это требуется из-за сроков, которые выставил собственник. Скорринговая система, которая принимает предварительное решение автоматическая, она может увидеть все заявки одновременно и справедливо предположить, что заемщик не справится с нагрузкой. Если есть необходимость подать несколько заявок сразу, то делать это желательно почти одновременно, чтобы система не учитывала информацию о подаче с других ресурсов.

После того, как решение получено, предстоит следующий, один из самых приятных этапов в процессе покупки квартиры в ипотеку.

Подбор квартиры

Уточните у финансовой организации, в которой планируется получение кредита, каким требованиям должна соответствовать недвижимость. Некоторым подходят только новостройки или только вторичное жилье. Другим удобнее сотрудничать с определенными застройщиками. Эти нюансы позволят выбрать беспроигрышный вариант, который пройдет все необходимые проверки. Определиться с назначением квартиры, планируете ли вы там проживать или она будет сдаваться внаем. Перепродать апартаменты до того как ипотечный кредит будет погашен непросто, поэтому надо учесть все мелочи: местонахождение объекта, наличие рядом общеобразовательных детских учреждений, поликлиник, общественного транспорта и пр. Банки на поиск жилья дают, в среднем, 3 месяца. За это время есть шанс найти хороший вариант, который подойдет по всем параметрам.

Оценка недвижимости

Этот этап покупки квартиры в ипотеку производится силами оценочной компании. Если продается новостройка, то цена на кв.м. фиксированная и оценщик не понадобится. Нужны будут подтверждающие стоимость бумаги от застройщика.

При покупке на вторичном рынке, процедура оценки обязательна. Она гарантирует чистоту сделки как покупателю, так и банку. После оценки финансисты выдают решение по сумме кредита. Возможен вариант, что потребуются дополнительные средства на первоначальный взнос.

Решение банка

После согласования суммы, размера первоначального взноса, процентной ставки, срока кредитования, банк выдает решение, которое станет окончательным. На этом этапе важно убедиться, что все условия соответствуют Вашим запросам, условия приемлемые.

ВАЖНО: Распросите подробно про условия досрочного погашения в конкретной финансовой организации. Ипотечный кредит на долгие годы чреват большой переплатой, но если гасить частично досрочно, можно скостить себе срок на несколько лет или уменьшить ежемесячный платеж до практически незаметного.

Оформление предварительного договора и передача задатка

Предварительный договор нужен по требованию банка. Он не имеет фактического юридического статуса, но является гарантом при передаче первоначального взноса покупателем (он же задаток для продавца). Составлением занимается одна из сторон, по договоренности. Как правило, это остается в компетенции покупателя, как лица, заинтересованного в чистоте сделки. Нередко финансисты предлагают юридические услуги за дополнительную плату.

После того, как договор подписан, владелец уже не сможет беспрепятственно продать собственность другому покупателю. Также он дисциплинирует финансовую организацию на выполнение условий по размерам суммы кредита и первоначального взноса. В теле договора указывается наличие договоренностей с банком, порядок расчетов с продавцом.

ВАЖНО: При подписании предварительного договора покупателю обратить внимание на: даты сделки и оформления договора купли-продажи, сроки и суммы, которые указывает банк для расчетов, в каком порядке расторгается договор, если покупка-продажа не состоится. Обязательно должна присутствовать фраза, что передача денег осуществляется на основании кредитного договора (проверить номер).

Подписание кредитного договора

Банк предоставляет все условия, с которыми необходимо ознакомиться подробно. Изучите все личные данные, перепроверьте номера расчетных счетов. Перечислять деньги финансовая организация будет на счет продавца, номер которого также необходимо проверить. После подписания кредитного договора наступает самая ответственная часть процедуры покупки квартиры в ипотеку.

Оформление сделки, сбор документов

Еще до начала процесса оформления, при выборе жилья, нужно удостовериться, что документы соответствуют необходимому пакету. Если покупается вторичка, проверить с помощью юристов нет ли обременений на квартире, есть ли еще собственники (особенно несовершеннолетние) и прочие нюансы о которых знают специалисты по недвижимости. По новостройкам проверяются документы застройщика. В обоих случаях продавца необходимо предупредить, что сделка проходит с участием банка, это влияет на длительность, процесс оформления и порядок оплаты причитающейся суммы.

Оформление происходит в стенах банка, под наблюдением юристов. Заключается договор купли-продажи, который основан на предварительном договоре.

Получение денег от кредитора

После заключения договора купли-продажи деньги переводятся на счет продавца безналичным путем или кладутся в банковскую сейфовую ячейку наличными. Забрать их можно только после подтверждения сделки.

Регистрация права и обременения

Для банка требуется регистрация ипотеки в Росреесте. Это документ, свидетельствующий о том, что заемщик не имеет никаких прав на распоряжение имуществом до момента выплаты залоговой суммы. Так сделка подтверждается на государственном уровне, оформляется документ в регистрационной палате. Там же фиксируется договор купли-продажи с продавцом. На жилое помещение срок составления документа до 5 дней.

ВАЖНО: Заявление на отчуждение собственности предоставляет и продавец. Если он находится в официальном браке, потребуется согласие от супруги/супруга.

Подтверждение сделки

Все документы, которые были оформлены в банке и Росреестре рекомендуется заверить у нотариуса. Таким образом сделка получит официальный статус и будет узаконена официально дополнительно.

Прием квартиры от продавца

После того, как официальные документы получены, требуется составить акт приема-передачи собственности от продавца. В нем подробно указывается предмет передачи, основание на котором происходит обмен и факт того, что продавец отдал ключи новому владельцу. В документе указываются сроки передачи, полного освобождения территории от лиц в ней проживающих.

Только после подписания этого документа покупатель становится владельцем, продавец может получить деньги в полном объеме. Обязательства с обеих сторон считаются полностью выполненными.

Страхование квартиры

По закону залоговая недвижимость требует обязательного страхования. Банк настаивает на страховании жизни и титула. В первом варианте это значит, что если с покупателем случается страховой случай, то деньги за недвижимость выплачивает страховая компания, а недвижимость получают наследники. Во втором случае, если сделку признают незаконной по каким-либо причинам, покупателю (и банку) деньги вернутся в полном объеме, без рисков и потерь. Обязательным является только страхование недвижимости, остальное на усмотрение покупателя. Имейте ввиду, что платить страховые взносы нужно ежегодно, учтите эти траты в сумме платежей за год.

Какие существуют варианты продажи

Продажу квартиры в ипотеке можно провести со снятием обременения или вместе с долговыми обязательствами. Предпочтительный вариант зависит исключительно от финансового положения заемщика и того, насколько срочно требуется продать недвижимость. Рассмотрим подробнее особенности способов купли-продажи жилплощади по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение задолженности

Данный способ распространен у владельцев жилья, которые, например, стали банкротами, столкнувшись с финансовыми трудностями, или в случае, если один из супругов умер, и семья теперь не может выполнять долговые обязательства. Вариант предполагает, что заемщик самостоятельно или с помощью риэлтора нашел покупателя, готового выплатить сумму долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке. В этом случае сделка выполняется по следующей схеме:

• Получение разрешения банка на продажу недвижимости и определение остатка задолженности. Подать запрос клиент кредитной организации может дистанционно.

• Подготовка предварительного договора купли-продажи (ДКП) и подписание у нотариуса (в соглашении необходимо указать, что покупатель вносит задаток, который будет направлен на погашение займа).

• Внесение покупателем на эскроу-счет средств, которые будут там храниться до исполнения второй стороной обязательств.

• Выписка граждан, зарегистрированных в квартире, купленной в ипотеку, включая собственника и детей. (Несовершеннолетние в обязательном порядке должны быть прописаны в жилье с идентичными условиями проживания или лучше).

• Выдача задатка, равного сумме непогашенного долга, погашение займа и снятие обременения с объекта.

• Подписание договора купли-продажи, в котором будет указано, что права собственности переходят другому лицу.

• Получение оставшейся суммы.

Достоинством этого способа является простота, прозрачность и оперативность всех этапов сделки. Однако следует учитывать нюанс: если при продаже недвижимости в ипотеке после передачи задатка, но до заключения ДКП с продавцом что-либо случится, вернуть вложенные средства будет проблематично (чаще проблема решается через суд).

Продажа квартиры с закрытием во время сделки

В этом случае в качестве получателя задатка выступает кредитная организация. Сделка осуществляется продавцом с оформлением банковских депозитарных ячеек. К процедуре рекомендуется привлечь профессионального риелтора. Выполняется она в пять этапов:

• Получение согласия кредитора на продажу залога и определение величины долга.

• Размещение покупателем денежных средств в депозитарные ячейки (в одну — остаток задолженности продавца, в другую — оставшуюся сумму стоимости недвижимости).

• Составление договора и регистрация в Росреестре (после переоформления прав собственности деньги из первой ячейки перечисляются банку и залоговое обязательство переходит к покупателю).

• Выдача закладной и выписки из ЕГРН.

• Получение продавцом остатка средств за жилплощадь.

Наиболее распространенный альтернативный способ, который предпочитают те, кто планирует продать квартиру в ипотеке и купить другую. Во время двойной сделки банк выступает гарантом безопасности, а это значит, что все стороны защищены.

Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом

Эта схема продажи недвижимости в ипотеке встречается реже, чем предыдущие и подходит для покупателей, которые не имеют полной суммы для покупки жилья и планируют оформление займа. Суть способа заключается в том, что вместе с объектом переходят и обязательства прежнего заемщика по ипотечному кредиту. Условия кредитования сохраняются. Пошаговая инструкция по проведению процедуры выглядит следующим образом:

• Извещение кредитора путем написания заявления о намерении продажи.

• Поиск покупателей, готовых купить квартиру с ипотекой и внести первоначальный взнос не менее, чем остаток не выплаченного кредита.

• Составление и нотариальное заверение договора задатка с указанием банка, где в дальнейшем будет выполнено кредитование.

• Внесение новым заемщиком первоначального взноса для оплаты остатка ипотечной задолженности продавца.

• Снятие обременения с объекта Росреестре.

• Передача собранного пакета документов в банк.

• Подписание договора купли-продажи, регистрация пава собственности и выплата продавцу оставшейся суммы.

Достоинствами данной схемы продажи квартиры через ипотеку является минимальный риск при заключении сделки, поскольку в ней принимает участие кредитор. Кроме того, у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной. Дополнительно новый заемщик может воспользоваться государственной помощью и использовать для погашения займа положенные ему субсидии. Узнать о полагающейся господдержке можно на сайте Госуслуг или связавшись с кредитным менеджером банковской организации.

Переуступка права требования долга по ипотеке

Способ предполагает переоформление ипотечного договора на покупателя с переходом права собственности на недвижимость. Такая практика часто применяется при разводе супругов, купивших совместно жилье, или при перепродаже жилплощади родственнику, будь то мама, отец или брат. Перекредитование осуществляется в рамках одной банковской организации. Это позволяет не проводить оценку и не собирать повторно документы, так как вся необходимая документация уже имеется у кредитора.

При продаже квартиры по переуступке в ипотеку у покупателя должна быть денежная сумма, равная стоимости жилья за вычетом остатка задолженности по кредиту. Важно понимать, что банк тщательно оценивает нового заемщика, поэтому при несоответствии требованиям может отказать в предоставлении займа. При положительном решении заключается договор цессии и купли-продажи.

Имеют ли право пенсионеры на налоговый вычет?

Мы разобрали основные категории граждан, кому положена компенсация за произведенные расходы при покупке недвижимости. А что делать пенсионерам, можно ли им вернуть излишне уплаченные суммы?

Если вы пенсионер и приобрели квартиру, но уже не работаете, то можете перенести сумму компенсации на три предшествующих года. Это правило выглядит следующим образом:

• вы приобрели жилье в 2016 году и еще официально работали, получали доходы, которые облагались налогом по ставке 13%. В 2017 году ушли на заслуженный отдых и таких доходов не получаете. В данном случае вы можете получить компенсацию за 2016 г., а также перенести остаток вычета на предыдущие три (2013, 2014 и 2015).

Пенсионер может вернуть налоговый вычет за покупку жилья, если до этого в течение трех лет работал.

Людям пенсионного возраста рекомендуем придерживаться обычного алгоритма предоставления комплекта документации в налоговые органы.

Вы сможете самостоятельно разобраться со всеми тонкостями описанного процесса и вернуть имущественный вычет. Но если у вас недостаточно времени или просто не хотите разбираться в тонкостях оформления, то можете воспользоваться услугами наших специалистов.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Сколько времени длится сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Срок зависит от количества оформляемых документов, особенно тормозит процесс предоставление всего необходимого от продавца, если он не оформил бумаги заранее. В среднем период с подачи заявки на кредит до получения ключей составляет 1-2 месяца. Банки на сделку, в среднем, предоставляет 3 месяца после подтверждения заявки.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2017-2018 году

Зачастую граждане не обладают достаточными средствами для приобретения жилья, поэтому пользуются услугами банка и оформляют договор ипотечного кредитования.

Если вы оформили кредит на покупку квартиры в 2017 году, то вычет можно получить только с 1 января 2018 года при условии, что:

• кредит является целевым (получен на конкретную цель);
• вы официально трудоустроены, и работодатель уплачивал за вас НДФЛ по ставке 13%;
• подтверждены расходы на покупку квартиры (расписка от покупателя или акт передачи денег, банковская выписка о переводе);
• представлена справка из банковского учреждения об уплате процентов по ипотечному кредиту и копия кредитного договора с графиком платежей;
• объект является вашей собственностью (нужно предоставить выписку из ЕГРН).

Государство позволяет вернуть налоговый вычет и при рефинансировании первичного ипотечного кредита, при этом в ИФНС нужно подать:

• копию первоначального ипотечного займа;
• копию договора, выданного банком на перекредитование ипотечного кредита.

При покупке квартиры в ипотеку или при рефинансировании первичного ипотечного займа вы должны подтвердить, что жилье приобретается на территории РФ.

Компенсация по ипотечным процентам предоставляется государством как самостоятельный вычет. Если гражданин уже использовал свое право возврата вычета до 2014 г., а покупка нового жилья была осуществлена в 2017 году с привлечением ипотечных средств, то собственник может вернуть сумму от фактически уплаченных процентов банку.