Налог при сдаче в аренду квартиры

Ст. 164-1 ст. 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях определяет ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации или искажение приведенных в ней данных. Санкции определены в виде штрафа в размере от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Согласно п. 5 подраздела XX Переходных положений НКУ, необлагаемый минимум доходов граждан установлен на уровне социальной льготы. Ее размер, по пункту 169.1.1 НКУ, составляет 50% прожиточного минимума для трудоспособных лиц в расчете на месяц.

Закон «О государственном бюджете Украины на 2020 год» определяет следующие суммы ежемесячного прожиточного минимума:

• с 1 января 2020 года — 2027 грн;
• с 1 июля 2020 года — 2118 грн;
• с 1 декабря 2020 года — 2189 грн.

Основываясь на этих данных, можно рассчитать, какую сумму штрафа придется заплатить тем, кто несвоевременно подал налоговую декларацию:

• с 1 января по 1 июля — 2027 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1013,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят суммы 1013,5 х 3 = 3040,5 грн и 1013,5 х 8 = 8108 грн;
• с 1 июля по 1 декабря — 2118 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1059 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят такие суммы: 1059 х 3 = 3177 грн и 1059 х 8 = 8472 грн;
• с 1 декабря по 1 января 2021 года — 2189 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1094,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят суммы: 1094,5 х 3 = 3283,5 грн и 1094,5 х 8 = 8756 грн.

Выяснить более детальную информацию о правилах официальной сдачи жилья в аренду и порядке предоставления арендодателем налогового отчета можно на форуме «Юридическая консультация».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020

Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду

В ст. 167 п. 167.1 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что с 1 января 2016 года доход от сдачи в аренду жилья облагается налогом по ставке 18%. Дополнительно физлицо-арендодатель при нотариальной регистрации сделки обязан оплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог каждый квартал, 4 раза в год. По ст. 170 НКУ выплаты нужно совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня соответствующего отчетного/налогового квартала. Размер полученного дохода и общую сумму налога, уплаченного в течение года, арендодатель отражает в годовой налоговой декларации. Государственная фискальная служба сравнивает данные из декларации и сведения о фактических поквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные совпадают — обязательство считается выполненным.

Читайте также: Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН “доходы” (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) – 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

• простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
• индивидуальные предприниматели;
• плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
4. Дата и место подписания документа.
5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ Описание Платежи наличнымиОформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.В безналичном виде на расчетный счетПри таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Длительность договора и Росреестр

С точки зрения закона существует два вида договоров: долгосрочный — более 1 года — и краткосрочный. Многие собственники специально заключают документ на 11 месяцев или 364 дня. Делают так чаще всего по незнанию, думая, что это освободит их от уплаты налога.

На самом деле, договор длительностью меньше 12 месяцев простоне нужно официально регистрироватьв Росреестре, отсюда и появилось это заблуждение. Собственники ошибочно считают, что если государство не знает о существовании договора, то налоги можно не платить. Но это не так.

Налоговая служба может узнать о том, что вы получаете доход как арендодатель, и без документа. Доказательством могут быть не только письменные документы, но и регулярные платежи, показания соседей и даже переписки с жильцами в мессенджерах. Но главное: уплата налогов — это обязанность граждан, получающих доход.

Подоходный налог для нерезидентов (IRNR)

Составляет 24% от 2% кадастровой стоимости или суммы дохода от аренды.

IRNR обязан оплачивать собственник недвижимости, являющийся нерезидентом Испании. В зависимости от того, сдает ли собственник недвижимость в аренду или пассивно ею владеет, налог рассчитывается по-разному.

Если собственник сдает недвижимость в аренду, то налог будет составлять 24% с дохода от аренды. При получении дохода от аренды нужно ежеквартально подавать декларацию: до 20 числа апреля, июля, октября и января.

Если собственник недвижимости не сдает объект в аренду, то ему приписывается доход от ее владения в размере 2% от кадастровой стоимости объекта. ставка налога в данном случае составляет 24%. Таким образом, налог рассчитывается как 24% от 2% кадастровой стоимости недвижимости, что по факту составляет 0,0048% от кадастровой стоимости.

Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 70 000 евро. Расчет IRNR в таком случае будет следующим:

70 000 €*0,2=1400 €1400*0,24 = 336 €/год

Если на протяжении года собственник какое-то время сдавал недвижимость в аренду, а в остальное время жил в ней сам, или недвижимость пустовала, учитывается общая сумма налога: 24% от дохода за аренду + 0,0048% от кадастровой стоимости за остальные дни.

В любом случае, когда собственник намеревается сдавать свою недвижимость в аренду, он может проконсультироваться у юриста или компании-посредника. Вам помогут оптимизировать налогообложение и подскажут наиболее выгодный вариант выплат.

В нашей компании вы можете заказать услугу по управлению вашего объекта. Ознакомьтесь с подробностями об услуге по сдаче недвижимости в Испании в аренду здесь:

Сдача в аренду недвижимости в Испании

Информация об уплате налогов при сдаче квартиры или дома в аренду в Испании

Все собственники недвижимости в Испании оплачивают расходы и налоги, связанные с самим фактом владения.

• Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) оплачивается физическими и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами.
• Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio) оплачивается только физическими лицами – налоговыми резидентами Испании, и только с имущества и активов, превышающих в денежном эквиваленте установленные лимиты.
• Оплата услуг жилищного кооператива (кондоминиума), на территории которого расположено недвижимое имущество (согласно квоте долевого участия в общей площади), страхование собственности (добровольное или обязательное) и текущие коммунальные платежи.

При сдаче квартиры или дома в аренду в Испании возможно начисление различных налогов в зависимости от статуса владельца.

Физические лица – резиденты Испании при сдаче собственности в аренду выплачивают налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52% (при подаче декларации за 2014 год), от 20 до 47% (при подаче декларации за 2015 год) и от 19 до 45% (при подаче декларации за 2016 год). Правила начисления и уплаты налога подробно рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).

Физические лица – нерезиденты Испании являются плательщиками налога на доходы нерезидентов (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Важно помнить, что согласно испанскому налоговому законодательству иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если последняя не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от нее. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ставки налога на доходы нерезидентов в Испании:

Отчетный период 2011 2012–2014 20152016 Ставка 24% 24,75%

Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 20%

Прочие налогоплательщики: 24%

Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 19%

Прочие налогоплательщики: 24%

Юридические лица , владеющие недвижимостью и сдающие ее в аренду, выплачивают в Испании налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) по ставкам:

Налогоплательщики Типы 2015 2016 Основная ставка 28% 25% Новые компании (за исключением тех, чья прибыль облагается по сниженным ставкам налога) вправе использовать указанные ставки для первого отчетного периода, закрытого с положительным результатом (прибылью), и для следующего за ним отчетного периода. 15% 15% Компании с оборотом < €5 млн и штатом < 25 работников. 25% 25% Средние компании (оборот < €10 млн), за исключением тех, что облагаются по ставкам, отличным от основной. Первые €300 000 прибыли 25% 25% Остаток прибыли 28% 25% Компании, зарегистрированные в специальной экономической зоне Канарских островов 4% 4%

Юридические лица, а также физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в Испании, должны учитывать, что сдача в аренду недвижимости исключительно с целью проживания (т.е. не для коммерческого использования) является операцией, выведенной из-под начисления и уплаты НДС. Если в случае сдачи в аренду коммерческой недвижимости НДС начисляется в фактурах в обязательном порядке, то жилая недвижимость сдается без этого налога. Под льготу попадают и все дополнительные элементы, включенные в договор аренды вместе с основным жильем: гараж, кладовка, мебель и домашняя техника.

Если арендатор планирует использовать объект одновременно и в качестве жилого помещения, и в качестве офиса или частной консультации, льгота автоматически снимается. В этом случае НДС (21%) должен быть начислен на всю сумму арендной платы, независимо от того, какая часть площади была отведена под коммерческие нужды. НДС начисляется также в том случае, если владелец недвижимости сдает объект в качестве туристических апартаментов с предоставлением сопутствующих услуг: уборка, услуги химчистки, смена белья, полотенец и т.п. В этих случаях собственник, предоставляющий жилье клиенту, обязан выставлять счет с НДС (НДС, применяемый к туристической аренде, составляет 10%).

При сдаче недвижимости в туристическую аренду возможны также варианты:

• если собственник сдает жилье третьему лицу (управляющей компании), которое берет на себя обязанности по руководству сдачей отпускного жилья в аренду, в этом случае собственник выставляет счета для управляющей компании (НДС будет составлять 21%) и декларировать НДС. В это же время управляющая компания, сдающая жилье конечному пользователю, будет включать в счет НДС (10%) только в случае оказания ею услуг, связанных с гостиничной индустрией. Если услуги не оказываются, сдача в аренду конечному пользователю не подлежат налогообложению НДС;
• если собственник сдает жилье конечному пользователю, но делает это с помощью посредника/комиссионера/агента, то этот случай – смешение двух предыдущих, т.е. сдачу в аренду конечному пользователю производит собственник, но присутствует посредник, не считающийся «управляющей компанией». В этом случае посредник выставит собственнику жилья счет за комиссионные, которые тот должен выплатить, плюс НДС в размере 21%. В свою очередь собственник выставит счет конечному пользователю с НДС в размере 10% в случае предоставления услуг, связанных с гостиничной индустрией.

Туристический налог (IEET – Tasa turística)

В зависимости от автономии, в которой расположена недвижимость, сдаваемая в краткосрочную аренду, нормы могут меняться. Например, в Каталонии обязательным условием является наличие туристической лицензии. При этом присутствуют и дополнительные налоги: с 1 ноября 2012 года в Каталонии применяется налог, которым облагается пребывание в туристических объектах. Необходимо оформлять дополнительные счета на туристический налог всегда отдельно от цены за проживание.

Тарифы

От 0,45 до €2,25 за человека и единицу пребывания (дни или часть дня) в соответствии с типом учреждения (отели по категориям, круизные лайнеры и прочие объекты) и его местоположением (город Барселона или остальная Каталония), с максимальным пределом в 7 дней пребывания с человека. НДС (10%) не включен в эти тарифы. Дети до 16 лет не платят туристический налог.

Нужно ли платить налог с оплаты коммунальных платежей

Согласно разъяснениямМинфина, не за все коммунальные платежи нужно платить налог — часть из них можно вычесть в качестве расходов.

Нужно платить налог.Заплатить придётся с тех коммунальных платежей, которые оплачиваются не по счётчику, а по нормативам — например, содержание дома, вывоз мусора, центральное отопление. Минфин считает, что компенсация этих расходов — доход собственника, ведь если бы в квартире никто не жил, эти услуги всё равно пришлось бы оплачивать.

Не нужно платить налог.Если в квартире стоят счётчики на газ, воду и электроэнергию, то их можно не считать в доход. Соответственно, с них не будут удерживать налог.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% – объект «доходы»;
• 15% – объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие – до 25 июля;
• За 9 месяцев – 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года , следующего за отчетным.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ. Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ.

• Гольцова Полина
• кристи
• Никита Костров
• Андрей
• марина
• Светлана Панинамарина, Я, конечно, не юрист, но налог должен заплатить тот, кто получил доход. Вы подаете 3-НДФЛ и платите (1 раз за весь прошлый год). Это ваша обязанность перед налоговой, и спрашивать будут с вас, а не с арендатора. Третьи лица, наверное, заплатить тоже могут, но как минимум нужно им счет дать. А потом можно потребовать квитанцию об оплате. Иначе кому какой налог ваш арендатор платит? Но 3-НДФЛ подать вам так и так придется.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2024 год, ставка подоходного равна:

• 13% – для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
• 30% – для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

• Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
• По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.